Uđete u šoping mol po jednu košulju. Sat i po kasnije izlazite sa kesom iz prodavnice, kafom u ruci, računom iz restorana i možda kartama za bioskop.
Slučajnost? Ne baš.
Moderni šoping centar nije samo zgrada u kojoj je veliki broj prodavnica stavljen pod isti krov. Iza njega postoji pažljivo projektovan poslovni model u kojem se praktično sve – od rasporeda eskalatora i položaja restorana do izbora zakupaca – vrti oko jedne dragocjene stvari: vašeg vremena.
Što više razloga imate da dođete, što duže ostanete i što češće se vraćate, veća je vrijednost centra.
Zato je možda najtačnije reći da vlasnik šoping mola ne prodaje robu. On trgovcima zapravo prodaje pristup potrošačima.
Mol je prije svega biznis sa nekretninama
Kada kupite patike za 120 eura, taj novac ne završava kod vlasnika šoping centra. Prihod odlazi trgovcu, dok vlasnik mola zarađuje prvenstveno izdavanjem prostora.
Osnova sistema je zakupnina. Trgovac plaća da bi imao prodavnicu na lokaciji kroz koju prolazi dovoljno potencijalnih kupaca, a cijena i uslovi zavise od veličine prostora, pozicije, očekivanog prometa, snage brenda i njegove važnosti za cijeli centar.
Tu se pojavljuje zanimljiv paradoks: najveća prodavnica nije nužno i najbolji zakupac po svakom kvadratnom metru.
Veliki supermarket, poznati modni lanac, bioskop ili veliki zabavni sadržaj može imati ogromnu vrijednost zato što dovodi hiljade ljudi od kojih će dio novac potrošiti kod drugih zakupaca. Takvi zakupci su tradicionalno poznati kao „anchors“ – sidra centra.
Zato oni često imaju mnogo snažniju pregovaračku poziciju od malog butika koji zavisi upravo od saobraćaja koji velika imena stvaraju.
Za vlasnika mola ključno pitanje zato nije samo: „Koliku rentu ovaj zakupac može da plati?“
Mnogo važnije je: „Koliko će ljudi dovesti i šta će ti ljudi raditi kada dođu?“
Kada vlasnik centra učestvuje u vašoj kupovini
Zakup ne mora uvijek biti samo fiksna mjesečna renta.
U komercijalnim nekretninama postoje i modeli u kojima se fiksnoj zakupnini dodaje procenat prometa prodavnice kada ona pređe ugovoreni prag. ICSC je ranije navodio primjere ugovora u kojima takozvana percentage rent iznosi oko šest do deset odsto prodaje, mada konkretni modeli značajno zavise od tržišta, kategorije i pregovaračke snage zakupca. Fiksna renta i dalje ostaje važna jer vlasniku, banci ili investitoru daje predvidljiviji prihod.
Uz zakupninu, zakupci mogu učestvovati i u troškovima održavanja zajedničkih prostora, obezbjeđenja, čišćenja, klimatizacije i drugih operativnih troškova centra.
To objašnjava zašto je vlasniku mola izuzetno važno koliko prodavnice stvarno prodaju.
Ako zakupci dobro posluju, mogu podnijeti veće rente, lakše produžavaju ugovore, praznih lokala je manje, a čitava nekretnina vrijedi više.
Zašto su bioskop i restorani često gore?
Ako ste se ikada zapitali zašto morate proći kroz nekoliko nivoa mola da biste stigli do bioskopa ili restorana, odgovor je djelimično arhitektonski – ali veoma često i komercijalan.
Gornje etaže prirodno je teže napuniti posjetiocima nego prizemlje.
Rješenje je tamo staviti nešto zbog čega je čovjek spreman da ode na sprat: bioskop, food court, restoran, dječju igraonicu ili neki drugi zabavni sadržaj.
Tako posjetilac na putu do odredišta prolazi pored desetina izloga.
To nije univerzalno pravilo, ali je dobro poznata strategija retail arhitekture. U projektu The Galleria Al Maryah Island u Abu Dabiju, na primjer, ključni sadržaji poput bioskopa i food halla namjerno su smješteni na višim etažama kako bi privukli posjetioce kroz cijeli objekat.
A današnji molovi imaju sve više razloga da nas vode upravo prema hrani i zabavi.
Nova „sidra“ više nijesu samo robne kuće
Decenijama je klasični mol imao vrlo jednostavnu formulu: velika robna kuća na jednom kraju, druga na drugom, a desetine manjih trgovina između njih.
Kupac koji ide od jednog „sidra“ do drugog mora proći pored svih ostalih izloga. Ali stara formula se mijenja.
Cushman & Wakefield u analizi objavljenoj 2026. konstatuje da se najuspješniji centri sve više oslanjaju na kombinaciju restorana, wellnessa, fitnesa, zabave, usluga i klasične trgovine. Posebno mlađe generacije povećavaju potrošnju na iskustva, zabavu i ličnu njegu, što mijenja strukturu zakupaca.
Drugim riječima, novi „anchor“ ne mora biti robna kuća.
Može biti odličan restoran.
Teretana.
Veliki bioskop.
Supermarket.
Igraonica.
Medicinski ili wellness centar.
Ili kombinacija nekoliko takvih sadržaja.
Hrana je u toj transformaciji posebno važna. Cushman & Wakefield je u avgustu 2026. praktično opisuje kao novo srce retaila: dobar restoran ili food koncept nije više samo sadržaj koji prati kupovinu – on sam postaje razlog dolaska.
A zašto eskalatori ponekad nijesu tamo gdje ih očekujete?
Ni kretanje kroz mol nije potpuno slučajno. Ako bi svi eskalatori (“pokretne stepenice”) bili postavljeni jedan iznad drugog, posjetilac bi mogao gotovo vertikalno proći kroz nekoliko spratova ne približavajući se većem broju prodavnica.
Zato se u nekim centrima pravci kretanja razdvajaju. Siđete sa jednog eskalatora, a da biste došli do sljedećeg morate prošetati dijelom etaže.
Architectural Digest je ove godine upravo arhitekturi šoping molova posvetio analizu strategija kojima dizajn utiče na kretanje i vrijeme provedeno u centru – od položaja eskalatora i atrijuma do rasporeda ključnih sadržaja.
Cilj dobrog centra ipak nije da vas potpuno dezorijentiše. Ako je kretanje neprijatno ili naporno, rezultat može biti suprotan. Ideal je da posjetilac vidi što više ponude, a da šetnja djeluje prirodno.
Najbolja komercijalna arhitektura zato pravi veoma tanku granicu između „znam gdje idem“ i „kad sam već ovdje, da vidim šta još ima“.
Upravo u toj drugoj rečenici leže milioni.
Internet nije ubio mol – natjerao ga je da se promijeni
Prije desetak godina činilo se da će e-commerce biti početak kraja velikih šoping centara. Dogodilo se nešto složenije. Internet jeste teško pogodio slabe centre i prodavnice koje kupcu nijesu nudile nikakav poseban razlog za fizičku posjetu. Ali najbolji fizički retail prostori pronašli su novu ulogu.
CBRE je u martu ove godine objavio da je posjećenost evropskih maloprodajnih lokacija tokom 2025. porasla 1,7 odsto, dok je prodaja povećana 2,3 odsto. Stopa praznih prostora pala je na 5,6 odsto, a među najboljim rezultatima bili su upravo centri fokusirani na iskustvo.
JLL primjećuje isti dugoročni pravac: fizičke prodavnice sve više postaju mjesta za kontakt sa brendom, događaje, usluge i iskustva koja se teško mogu reprodukovati klikom na ekran.
Amazon vam može dostaviti patike. Mnogo teže može dostaviti subotnju kafu s prijateljima, večeru, bioskop, dječju igraonicu i usputno razgledanje nekoliko prodavnica. Tu mol pokušava da pobijedi internet.
Svaki prazan ćošak može postati prihod
Vlasnicima više nijesu zanimljivi samo klasični lokali.
Hodnik može dobiti kiosk. Atrijum može postati prostor za promociju automobila. Parking može imati punjače za električna vozila. Fasada i digitalni ekrani mogu nositi reklame. Prostor može ugostiti pop-up prodavnicu, festival hrane ili korporativni događaj.
ICSC navodi da se prihodi od takvih aktivnosti danas mogu stvarati kroz sponzorstva, događaje, digitalno oglašavanje, EV punjače, solarne sisteme, telekomunikacionu infrastrukturu i čitav niz privremenih komercijalnih sadržaja.
Kod pojedinih nekretnina takozvani ancillary income više nije sitniš. ICSC navodi da, zavisno od centra i konkretnih aktivnosti, može predstavljati od nekoliko procenata do gotovo 30 odsto neto operativnog prihoda. To svakako nije univerzalni prosjek, ali pokazuje koliko je daleko industrija otišla od jednostavnog modela „izgradi lokale i izdaji ih“.
Mol danas želi da zna i ko mu dolazi
Postoji još jedna velika promjena: podaci.
Vlasniku centra nekada je bilo dovoljno da približno zna koliko ljudi prođe kroz vrata. Danas ga zanima mnogo više: odakle posjetioci dolaze, koliko često se vraćaju, kojim djelovima centra se kreću i koji sadržaji stvaraju najveći promet.
Industrija za te analize koristi različite izvore, uključujući aplikacije, Wi-Fi, senzore, loyalty programe i agregirane ili anonimizovane podatke o kretanju mobilnih uređaja. Takve informacije koriste se prilikom odlučivanja koji brend odgovara određenom centru i kakva kombinacija zakupaca može najbolje funkcionisati.
U tom smislu, moderan šoping mol pomalo liči na digitalnu platformu. Samo što se klikovi mjere koracima.
Najskuplji kvadrat nije nužno onaj sa najvećom rentom
Sve to mijenja način na koji treba posmatrati uspješan tržni centar. Nije presudno koliko ima prodavnica. Nije čak presudno ni koliko ljudi uđe kroz vrata. Važno je ko dolazi, koliko često dolazi, koliko ostaje, koliko troši i kako se potrošnja raspoređuje među zakupcima.
Zbog toga vlasnik može odbiti zakupca spremnog da plati dobru rentu ako procijeni da njegov koncept ne odgovara centru. Isto tako, može pokušati privući sadržaj koji direktno nije najveći izvor zakupnine, ali povećava promet cijele nekretnine.
Cushman & Wakefield to sažima kroz novu logiku „tenant mixa“: izbor zakupaca više nije samo pitanje izdavanja prostora, već strategija stvaranja vrijednosti cijelog centra.
To je posebno važna lekcija za mala tržišta.
Izgraditi još deset ili dvadeset hiljada kvadrata nije isto što i stvoriti uspješan šoping centar. Potrebni su pravi brendovi, dobra dostupnost, parking, hrana, zabava, sadržaji koji funkcionišu tokom cijelog dana i, iznad svega, razlog zbog kojeg će ljudi iznova dolaziti. Jer najveći konkurent jednog mola više nije samo drugi mol. To su internet prodavnica, Netflix, dostava hrane, gradski kafić i kauč u dnevnoj sobi.
Zato se savremeni šoping centar bori za mnogo više od novca u našem novčaniku. Bori se za naše slobodno vrijeme, a kada ga osvoji – novac obično dođe za njim.
.fb-background-color {
background: #ffffff !important;
}
.fb_iframe_widget_fluid_desktop iframe {
width: 100% !important;
}